Darf ich mein Maiensäss in Graubünden noch an Ausländer verkaufen?

Der Erhalt eines Maiensäss in den Bündner Bergen ist oft mehr als eine rein materielle Erbschaft. Es ist die Weitergabe von Familiengeschichte, von Erinnerungen an Sommer in der Höhe und dem Duft von Arvenholz. Doch auf diese Emotion folgt schnell die ernüchternde Realität: Ein Dickicht aus Gesetzen und Verordnungen scheint den Verkauf, insbesondere an Käufer aus dem Ausland, zu einem fast unmöglichen Unterfangen zu machen. Viele Erben fühlen sich von Begriffen wie Lex Weber, Lex Koller und dem Raumplanungsgesetz (RPG) überfordert und fürchten, auf einem wertvollen, aber unverkäuflichen Erbe zu sitzen.

Die gängige Meinung ist oft pessimistisch und von Halbwahrheiten geprägt. Man hört von generellen Verboten, horrenden Steuern und einem unüberwindbaren administrativen Aufwand. Diese Sorgen sind verständlich, basieren aber häufig auf einer unvollständigen Betrachtung der Rechtslage. Die entscheidende Frage ist nicht, ob ein Verkauf grundsätzlich verboten ist, sondern unter welchen Bedingungen er legal und wirtschaftlich sinnvoll gestaltet werden kann. Der wahre Wert eines geerbten Maiensäss liegt oft in seinem rechtlichen Status als „altrechtliche“ Immobilie und der damit verbundenen, wenn auch eingeschränkten, Flexibilität.

Dieser Leitfaden durchbricht den juristischen Nebel aus der Perspektive eines Notars im Berggebiet. Wir werden nicht nur die gesetzlichen Hürden aufzeigen, sondern vielmehr die strategischen Wege, die sich für Eigentümer eröffnen. Denn die zentrale These lautet: Die Zukunft und der Wert Ihres Maiensäss hängen weniger von den Verboten ab, als von Ihrer Fähigkeit, es in ein lebendiges und für die Region wertvolles Objekt zu verwandeln. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen nicht als Fesseln, sondern als Leitplanken für eine erfolgreiche Umnutzung oder einen gewinnbringenden Verkauf nutzen können.

Um Ihnen eine klare Übersicht über die komplexen Zusammenhänge zu geben, gliedert sich dieser Artikel in verschiedene Themenschwerpunkte. Das folgende Inhaltsverzeichnis führt Sie durch alle relevanten Aspekte, von der Preisentwicklung über die rechtlichen Hürden beim Umbau bis hin zu strategischen Überlegungen für den Verkauf.

Warum sind die Preise für „altrechtliche“ Zweitwohnungen explodiert?

Die Annahme der Zweitwohnungsinitiative (Lex Weber) im Jahr 2012 hat den Immobilienmarkt in den Schweizer Tourismusregionen fundamental verändert. Sie legte fest, dass in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligt werden dürfen. In Graubünden betrifft dies einen Grossteil der attraktiven Berggemeinden. Das unmittelbare Resultat war kein Preiszerfall, sondern eine künstliche Verknappung des Angebots, die zu einer Preisexplosion bei bestehenden Immobilien führte.

Der entscheidende Begriff in diesem Kontext ist die „altrechtliche“ Zweitwohnung. Darunter fallen alle Immobilien, die bereits vor dem Stichtag (11. März 2012) rechtmässig erstellt oder bewilligt waren. Diese Objekte geniessen einen Bestandesschutz und sind von der Neubau-Sperre ausgenommen. Sie sind quasi die letzten ihrer Art und auf dem Markt heiss begehrt. Dieser Mangel hat die Preise in astronomische Höhen getrieben. So zeigt eine Studie der Fachhochschule Graubünden einen starken Anstieg der Wachstumsraten während der COVID-19-Pandemie, was die Nachfrage nach Rückzugsorten in den Alpen zusätzlich befeuerte.

Für Sie als Erbe bedeutet dies: Ihr Maiensäss ist, sofern es altrechtlich ist, potenziell ein sehr wertvolles Gut. Die Frage des Verkaufs an Ausländer unterliegt zwar weiterhin der Lex Koller, die den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland regelt. Doch auch hier gibt es Möglichkeiten. Gemeinden können Kontingente für den Verkauf an Ausländer beantragen. Ein Beispiel aus Radons (Savognin GR) zeigt, dass baubewilligte Maiensäss-Umbauprojekte ab CHF 950’000 angeboten werden, bei denen der Verkauf an Nichtschweizer mit Wohnsitz im Ausland explizit möglich ist. Dies beweist, dass eine pauschale Unmöglichkeit nicht existiert, sondern jeder Fall einzeln geprüft werden muss.

Wie baue ich einen Stall legal in ein Ferienhaus um, ohne das Raumplanungsgesetz zu verletzen?

Viele geerbte Maiensässe bestehen aus einem kleinen Wohnteil und einer grossen, ehemaligen landwirtschaftlichen Nutzfläche wie einem Stall oder einer Scheune. Die Idee, diesen ungenutzten Teil in modernen Wohnraum umzuwandeln, liegt auf der Hand. Doch genau hier beginnen die juristischen Herausforderungen. Eine solche Nutzungsänderung ist nach dem Raumplanungsgesetz (RPG) ausserhalb der Bauzonen grundsätzlich nicht gestattet, um die Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Aber auch hier gibt es Ausnahmen, die für altrechtliche Bauten entscheidend sind.

Der Schlüssel liegt in der Bewahrung des Charakters und der äusseren Erscheinung des Gebäudes. Kantone und Gemeinden können unter strengen Auflagen Bewilligungen für den Umbau von schützenswerten Bauten erteilen. Der Weg dorthin ist ein administrativer Marathon, der eine akribische Vorbereitung erfordert. Sie müssen beweisen, wie das Gebäude ursprünglich genutzt wurde und welchen Umfang der Wohnteil zum massgeblichen Stichtag (oft 1972 für das RPG) hatte. Diese historische Basis definiert die maximal möglichen Erweiterungsflächen.

Die visuelle Transformation, wie im Bild dargestellt, muss eine sensible Balance zwischen der Erhaltung der traditionellen Substanz und der Integration moderner Annehmlichkeiten finden. Unsichtbare Modernisierungen wie Dämmung, Heizung oder Sanitäranlagen sind oft einfacher zu bewilligen als weitreichende Änderungen an der Fassade oder dem Volumen. Eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit dem kantonalen Amt für Raumentwicklung und der Denkmalpflege ist unerlässlich, um die Machbarkeit eines Projekts auszuloten und teure Fehlplanungen zu vermeiden.

Vermietungspflicht oder Eigennutzung: Was verlangt die Gemeinde heute?

Ein zentrales Ziel der Zweitwohnungsinitiative war die Bekämpfung sogenannter „kalter Betten“ – Ferienwohnungen, die den grössten Teil des Jahres leer stehen und somit weder der lokalen Wirtschaft noch dem Wohnungsmarkt dienen. In der Folge haben viele Tourismusgemeinden ihre Strategien angepasst. Die Wohnungsnot hat sich verschärft, was den Druck auf Eigentümer von Zweitwohnungen erhöht. Eine alarmierende Zahl belegt dies: Zwischen 2020 und Herbst 2024 ist in den Schweizer Tourismusgemeinden die durchschnittliche Leerwohnungsziffer von 1,5 auf 0,78 Prozent gesunken.

Für Sie als Eigentümer stellt sich daher die Frage: Bin ich verpflichtet, mein Maiensäss zu vermieten? Eine generelle gesetzliche Vermietungspflicht für altrechtliche Zweitwohnungen existiert nicht. Wenn Sie jedoch eine Nutzungsänderung oder einen grösseren Umbau planen, kann die Gemeinde eine solche Auflage an die Baubewilligung knüpfen. Dies dient dazu, sicherzustellen, dass der neu geschaffene Wohnraum touristisch genutzt wird und eine Wertschöpfung vor Ort generiert. Die Eigennutzung wird dadurch nicht komplett verunmöglicht, aber oft zeitlich eingeschränkt.

Es ist daher entscheidend, die verschiedenen Vermietungsmodelle zu verstehen und das passende für Ihre Situation zu wählen. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über gängige Optionen, die von einer intensiven touristischen Nutzung bis hin zu einer langfristigen Vermietung reichen.

Die Wahl des Modells hat direkte Auswirkungen auf Ihre Rendite, Ihren Verwaltungsaufwand und die Möglichkeit, das Maiensäss selbst zu geniessen. Eine klare Strategie kann zudem ein starkes Verkaufsargument sein, da sie einem potenziellen Käufer eine Perspektive aufzeigt.

Das finanzielle Risiko, in Skigebieten unter 1500m in Ferienwohnungen zu investieren

Der Klimawandel stellt eine reale Bedrohung für Wintersportorte dar, insbesondere für jene in tieferen Lagen. Die Schneesicherheit wird zu einem immer wichtigeren Faktor bei der Bewertung von Ferienimmobilien. Investitionen in Skigebiete unter 1500 Metern werden zunehmend als risikoreich eingestuft, da ihre Hauptattraktion – der Skibetrieb – in Zukunft gefährdet sein könnte. Dies spiegelt sich auch in der Preisentwicklung wider, denn eine Analyse von Ginesta Immobilien zeigt, dass sich die schneesichere Region Lenzerheide nach St. Moritz zur zweitteuersten Ferienregion in Graubünden entwickelt hat.

Bedeutet das, dass ein Maiensäss in einer tieferen Lage automatisch eine schlechte Investition ist? Nicht zwingend. Das Risiko kann signifikant gemindert werden, wenn die Destination eine erfolgreiche Ganzjahresstrategie verfolgt. Es geht darum, die Abhängigkeit vom Wintertourismus zu reduzieren und Attraktionen für Frühling, Sommer und Herbst zu schaffen. Das Beispiel Arosa-Lenzerheide ist hierfür exemplarisch. Seit der Verbindung der beiden Skigebiete im Jahr 2013/14 entstand nicht nur eine riesige Wintersportarena, sondern es wurde auch massiv in Sommerangebote wie einen Bärenpark, Mountainbike-Trails und Seilparks investiert. Diese Diversifizierung führte dazu, dass die Bergbahnen bereits 2017/2018 wieder schwarze Zahlen schrieben.

Für Eigentümer eines Maiensäss bedeutet das, die strategische Ausrichtung der Standortgemeinde genau zu analysieren. Ist die Gemeinde proaktiv bei der Entwicklung eines 4-Saisonen-Tourismus? Gibt es Investitionen in Infrastruktur, die nicht nur auf den Winter abzielen? Ein Maiensäss in einer solchen Region behält seinen Wert und seine Attraktivität deutlich besser, da es nicht ausschliesslich vom Skitourismus abhängig ist. Die Möglichkeit zur Vermietung an Wanderer, Biker oder einfach nur Ruhesuchende im Sommer wird zu einem entscheidenden Wertfaktor.

Wann lohnt sich die Vermietung an Feriengäste („Agrotourismus“)?

Die Vermietung eines Maiensäss an Feriengäste ist oft mehr als nur eine Einnahmequelle. Sie ist eine Möglichkeit, das Objekt lebendig zu halten und die Betriebskosten zu decken. Der Trend zum Agrotourismus oder zur „Rustico“-Miete bietet hier eine besonders attraktive Nische. Touristen suchen vermehrt nach authentischen, ruhigen und naturnahen Erlebnissen, weit ab vom Massentourismus. Ein liebevoll renoviertes Maiensäss passt perfekt in dieses Schema und kann hohe Belegungsraten und Mieteinnahmen erzielen, die oft über denen einer Standard-Ferienwohnung liegen.

Eine Vermietung lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie die Verwaltung und den Aufwand realistisch einschätzen. Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder lokale Tourismusorganisationen generiert die höchsten Tagespreise, erfordert aber auch ein aktives Management von Buchungen, Reinigung, Schlüsselübergaben und Gästekommunikation. Alternativ kann eine saisonale Vermietung (z.B. für die gesamte Sommersaison) den Aufwand reduzieren, schränkt aber die Eigennutzung stärker ein.

Finanziell wird es interessant, wenn die Einnahmen nicht nur die laufenden Kosten (Versicherung, Unterhalt, Steuern) decken, sondern auch eine angemessene Rendite auf das investierte Kapital für einen allfälligen Umbau abwerfen. Ausserdem kann eine nachweislich erfolgreiche Vermietung den Verkaufswert des Objekts erheblich steigern. Ein potenzieller Käufer erwirbt nicht nur eine Immobilie, sondern ein funktionierendes Geschäftsmodell. Dies kann die Finanzierung für den Käufer erleichtern und den Verkaufsprozess beschleunigen.

Das Risiko für Berggemeinden, ohne Highspeed-Anschluss den Anschluss an den Tourismus zu verlieren

In der heutigen digitalisierten Welt ist eine schnelle und stabile Internetverbindung kein Luxus mehr, sondern eine Grundvoraussetzung – auch in den Ferien. Gäste erwarten, auch im abgelegenen Maiensäss streamen, arbeiten oder mit ihren Liebsten in Kontakt bleiben zu können. Für Berggemeinden und Eigentümer von Ferienimmobilien wird ein fehlender Highspeed-Internetanschluss zunehmend zu einem kritischen Standortnachteil. Objekte ohne zuverlässiges Internet sind schwerer zu vermieten und erzielen niedrigere Preise.

Die Pandemie hat diesen Trend noch verstärkt. Die Möglichkeit zum Home-Office hat die Nachfrage nach „Workations“ – der Kombination aus Arbeit und Urlaub – in den Bergen explodieren lassen. Ein Maiensäss, das diese Anforderung erfüllt, spricht eine neue, zahlungskräftige Zielgruppe an und kann auch ausserhalb der klassischen Hochsaison vermietet werden. Fehlt dieser Anschluss, fällt die Immobilie für diesen wachsenden Markt durch das Raster. Dies mindert nicht nur die Vermietungschancen, sondern langfristig auch den Immobilienwert.

Die Erschliessung abgelegener Gebiete mit Glasfaser ist oft unwirtschaftlich und langwierig. Doch die technologische Entwicklung bietet Alternativen. Wie Swisscom darlegt, werden in solchen Fällen alternative Netzwerktechnologien wie Mobilfunk (5G) oder Satellitenverbindungen eingesetzt, um einen zuverlässigen Internetzugang zu gewährleisten. Für Sie als Eigentümer ist es daher ratsam, die verfügbaren Optionen an Ihrem Standort zu prüfen. Die Investition in eine moderne Internetlösung kann sich schnell amortisieren, indem sie die Attraktivität und den Nutzwert Ihres Maiensäss signifikant erhöht.

Wie baue ich ein Maiensäss um, ohne den Charakter und die Baubewilligung zu verlieren?

Der Umbau eines Maiensäss ist ein Balanceakt zwischen dem Wunsch nach modernem Komfort und der Pflicht, das kulturelle Erbe zu bewahren. Das Raumplanungsgesetz und die kantonalen Behörden wachen streng darüber, dass die einzigartige Landschaft nicht durch unangepasste Renovationen beeinträchtigt wird. Wie das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) klarstellt, ist der Schutz der unberührten Naturlandschaft ein zentrales Anliegen. In einem Interview mit 20 Minuten betont das ARE:

Das Raumplanungsgesetz sei dazu da, die komplette Zersiedelung der Schweiz zu verhindern. Dazu gehört auch, zu verhindern, dass in unberührter Naturlandschaft Ferienwohnungen entstehen.

– Bundesamt für Raumentwicklung (ARE), 20 Minuten Interview

Diese Haltung bedeutet jedoch kein totales Bauverbot. Vielmehr geht es darum, Umbauten so zu gestalten, dass sie sich harmonisch in die Umgebung einfügen und den ursprünglichen Charakter des Gebäudes respektieren. Eine Bewilligung wird wahrscheinlicher, wenn Sie nachweisen können, dass Ihr Vorhaben die Identität des Maiensäss erhält oder sogar stärkt. Der Fokus sollte auf einer inneren Erneuerung liegen, während die äussere Erscheinung weitgehend unverändert bleibt. Die Zusammenarbeit mit Architekten und Handwerkern, die Erfahrung mit historischen Bauten im alpinen Raum haben, ist hierbei von unschätzbarem Wert.

Ein sorgfältig geplanter und respektvoll durchgeführter Umbau ist nicht nur der Schlüssel zur Baubewilligung, sondern steigert auch den emotionalen und finanziellen Wert Ihrer Immobilie erheblich. Ein authentisch erhaltenes Maiensäss ist auf dem Markt weitaus gefragter als ein charakterloser Neubau.

Wann ist der Markt für Chalets gesättigt und wann sollte man verkaufen?

Angesichts der stark gestiegenen Preise stellt sich für viele Erben die Frage nach dem richtigen Verkaufszeitpunkt. Soll man die Gunst der Stunde nutzen oder auf weiter steigende Preise spekulieren? Die Prognosen deuten klar in eine Richtung: Eine Sättigung des Marktes für altrechtliche Zweitwohnungen ist nicht in Sicht. Im Gegenteil, die künstliche Verknappung durch die Lex Weber wird den Preisdruck weiter erhöhen. So prognostiziert die Hochschule Luzern, dass der Baustopp in Zukunft dafür sorgen wird, dass die Preise weiter deutlich anziehen.

Ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sichert Ihnen die aktuell hohen Marktpreise. Es gibt jedoch gute Gründe, die gegen einen überstürzten Verkauf sprechen. Ein Maiensäss im unrenovierten Zustand erzielt einen deutlich geringeren Preis als ein Objekt mit einer bewilligten Umbauplanung oder sogar ein fertig renoviertes Chalet mit einem funktionierenden Vermietungsmodell. Die strategische Wertsteigerung durch die im Artikel beschriebenen Massnahmen – von der Klärung der rechtlichen Möglichkeiten bis hin zur Modernisierung der Infrastruktur – kann den Verkaufserlös um ein Vielfaches erhöhen.

Der „perfekte“ Zeitpunkt zum Verkauf ist daher weniger eine Frage der allgemeinen Marktlage als vielmehr des Zustands und des Potenzials Ihrer spezifischen Immobilie. Anstatt zu fragen „Wann ist der Markt am höchsten?“, sollten Sie fragen: „Wann hat mein Maiensäss sein maximales Wertpotenzial erreicht?“. Dies kann der Fall sein, nachdem Sie die rechtlichen Grundlagen für einen Umbau geschaffen oder das Objekt erfolgreich in die touristische Vermietung überführt haben.

Um diese komplexen Schritte für Ihre spezifische Situation zu prüfen und rechtssicher vorzugehen, ist eine notarielle Erstberatung der nächste logische Schritt. Ein Experte kann die individuellen Gegebenheiten Ihres Maiensäss analysieren, die Chancen und Risiken bewerten und eine massgeschneiderte Strategie für die Zukunft Ihres Erbes entwickeln.