Eigenheimfinanzierung: Wie viel „Tragbarkeit“ verlangt die Bank wirklich?

Sie haben ein solides Einkommen, das Sparziel für die 20 % Eigenkapital ist in Reichweite – und doch kommt von der Bank eine Absage wegen mangelnder „Tragbarkeit“. Dieses Szenario ist für viele gut qualifizierte Paare in der Schweiz frustrierende Realität. Der Traum vom Eigenheim scheint an einer starren Formel zu zerschellen, die wenig mit der tatsächlichen finanziellen Situation zu tun hat. Man fühlt sich machtlos gegenüber einer scheinbar willkürlichen Regel.

Die üblichen Ratschläge sind schnell zur Hand: mehr sparen, eine günstigere Immobilie suchen, das Einkommen erhöhen. Doch diese Tipps ignorieren die eigentliche Herausforderung. Die berüchtigte 33-%-Regel, kombiniert mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %, ist nicht primär dazu da, Ihre aktuelle Zahlungsfähigkeit zu prüfen, sondern das zukünftige Risiko für die Bank zu minimieren. Genau hier liegt der entscheidende Ansatzpunkt, den die meisten übersehen.

Doch was, wenn diese Berechnung nicht das Ende, sondern der Anfang einer strategischen Planung ist? Was, wenn die Frage nicht lautet „Verdienen wir genug?“, sondern „Strukturieren wir unsere Finanzen clever genug?“. Dieser Artikel durchbricht die oberflächlichen Ratschläge und agiert als Ihr Hypothekarexperte. Wir tauchen tief in die Denkweise der Banken ein und zeigen Ihnen die konkreten Tragbarkeits-Hebel, die Sie aktivieren können – von der intelligenten Nutzung Ihres Pensionskassengeldes bis zur strategischen Wahl des Hypothekarmodells.

Wir werden gemeinsam die kritischen Fragen beantworten, die über den Erfolg Ihrer Finanzierung entscheiden. Sie lernen, wie Sie Ihre finanzielle Situation aus der Perspektive des Kreditgebers bewerten und optimieren. Am Ende werden Sie die Tragbarkeitsprüfung nicht mehr als unüberwindbare Hürde, sondern als strategische Aufgabe verstehen, die Sie mit dem richtigen Wissen meistern können.

Warum zahle ich Steuern auf ein Haus, in dem ich selber wohne?

Das Konzept des Eigenmietwerts ist eine Schweizer Steuerspezialität, die für viele angehende Eigenheimbesitzer kontraintuitiv wirkt. Im Grunde besteuert der Staat ein fiktives Einkommen, das Sie erzielen würden, wenn Sie Ihre eigene Immobilie an Dritte vermieten würden. Dieses „Einkommen“ wird zu Ihrem steuerbaren Einkommen addiert und erhöht somit Ihre Steuerlast. Der Gedanke dahinter ist die steuerliche Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern. Mieter können ihre Mietkosten nicht von den Steuern abziehen, also sollen Eigentümer durch den Eigenmietwert einen vergleichbaren „Nachteil“ haben.

Die Höhe des Eigenmietwerts wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt und liegt in der Regel bei 60 bis 70 Prozent der marktüblichen Miete. Demgegenüber steht jedoch ein entscheidender Vorteil: Als Eigentümer können Sie die Hypothekarzinsen sowie die Kosten für den werterhaltenden Unterhalt Ihrer Liegenschaft von den Steuern abziehen. In einer Tiefzinsphase, in der die Hypothekarzinsen niedrig sind, kann der Eigenmietwert die abzugsfähigen Kosten übersteigen, was zu einer spürbaren Mehrbelastung führt.

Seit Jahren wird politisch intensiv über die Abschaffung dieses Systems debattiert. Eine Reform scheint wahrscheinlich, doch die genaue Ausgestaltung ist noch offen. Mögliche Szenarien reichen von einem kompletten Wegfall der Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt bis hin zu neuen, reduzierten Abzugsmöglichkeiten. Als strategischer Käufer sollten Sie diese Unsicherheit im Auge behalten, aber Ihre Finanzierungsentscheidung auf der aktuell gültigen Gesetzgebung basieren.

Wie viel PK-Geld darf ich für das Eigenheim nutzen, ohne meine Altersrente zu ruinieren?

Die Nutzung von Geldern aus der 2. Säule (Pensionskasse, PK) ist einer der wirkungsvollsten Hebel, um die Eigenkapitalhürde zu meistern. Doch hier ist grösste Vorsicht geboten, denn ein falscher Schritt kann Ihre Altersvorsorge empfindlich schmälern. Grundsätzlich gibt es zwei Wege: den Vorbezug und die Verpfändung. Der Vorbezug reduziert Ihr Altersguthaben direkt, was zu tieferen Altersleistungen führt. Die Verpfändung hingegen belässt das Kapital in der Pensionskasse; es dient der Bank lediglich als zusätzliche Sicherheit. Dies ermöglicht oft eine höhere Belehnung, ohne die Altersrente direkt zu kürzen.

Die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind klar: gemäss den aktuellen Regelungen der Wohneigentumsförderung können Sie bis zum Alter von 50 Jahren Ihr gesamtes Freizügigkeitsguthaben vorbeziehen. Ab 50 ist der Bezug auf den Betrag, den Sie im Alter von 50 Jahren hatten, oder auf die Hälfte des aktuellen Guthabens beschränkt, je nachdem, welcher Betrag höher ist. Zudem ist wichtig zu wissen, dass mindestens 10 % des Kaufpreises aus „echtem“ Eigenkapital stammen müssen, also nicht aus der Pensionskasse.

Die Entscheidung zwischen Vorbezug und Verpfändung hängt stark von Ihrer individuellen Situation, Ihrer Risikotoleranz und Ihrer restlichen Vorsorgeplanung ab. Ein Vorbezug senkt zwar die Hypothek und damit die monatlichen Zinskosten, führt aber zu einer sofortigen Kapitalbezugssteuer und einer Vorsorgelücke, die durch freiwillige Einkäufe wieder geschlossen werden sollte.

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen und dient als Entscheidungsgrundlage für die Strukturierung Ihres Eigenkapitals.

Offenes oder verdecktes Bieterverfahren: Mit welcher Strategie erhalte ich den Zuschlag?

In einem überhitzten Immobilienmarkt wie der Schweiz ist der Kaufpreis oft nicht fix, sondern das Ergebnis eines Bieterverfahrens. Die richtige Taktik kann hier über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Wie Daniela Zemp, Leiterin der Beratungsbank bei der Schwyzer Kantonalbank, treffend bemerkt, ist die Situation auch in traditionell solideren Märkten angespannt:

Leider auch im Kanton Schwyz ist es nicht immer einfach, das richtige Objekt zu einem angemessenen Preis zu finden.

– Daniela Zemp, Leiterin Beratungsbank bei Schwyzer Kantonalbank

Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten von Verfahren. Beim offenen Bieterverfahren geben alle Interessenten ihre Angebote ab, oft in mehreren Runden, und die Gebote sind transparent. Hier gewinnt meist schlicht das höchste Angebot. Beim verdeckten Bieterverfahren reichen alle Kaufinteressenten ihr bestes und finales Angebot schriftlich und innerhalb einer Frist ein, ohne die Gebote der Konkurrenz zu kennen. Hier sind strategische Überlegungen entscheidend.

Eine bewährte Taktik im verdeckten Verfahren ist das Bieten von „krummen“ Beträgen. Statt runden CHF 950’000 könnten Sie beispielsweise CHF 957’500 bieten. Dies signalisiert, dass Sie an Ihre finanzielle Obergrenze gegangen sind und kann Sie bei ähnlichen Geboten knapp vor die Konkurrenz setzen. Doch Geld ist nicht immer alles. Ein persönlicher Brief an die Verkäuferschaft, in dem Sie Ihre Geschichte und Ihre Motivation für den Kauf des Hauses schildern, kann eine emotionale Verbindung schaffen. Oft bevorzugen Verkäufer eine Familie, die das Haus mit Leben füllen wird, gegenüber einem anonymen Investor.

Die wichtigste Voraussetzung für jedes Bieterverfahren ist jedoch eine verbindliche Finanzierungszusage Ihrer Bank. Verkäufer bevorzugen Käufer, bei denen die Finanzierung bereits geklärt ist, da dies den Verkaufsprozess beschleunigt und das Risiko eines Scheiterns minimiert. Flexibilität beim Übergabetermin kann ebenfalls ein entscheidender Vorteil sein, der Ihnen den Zuschlag sichert, selbst wenn Ihr Gebot nicht das absolut höchste ist.

Der Fehler, ein Grundstück zu kaufen, ohne das Kataster der belasteten Standorte zu prüfen

Die Freude über ein vermeintliches Traumgrundstück kann schnell verfliegen, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass der Boden kontaminiert ist. Ein oft unterschätzter, aber kritischer Schritt vor jedem Grundstückskauf ist die Prüfung des Katasters der belasteten Standorte (KbS). In diesem öffentlichen Register sind alle Parzellen verzeichnet, bei denen aufgrund früherer Nutzungen (z.B. durch Tankstellen, chemische Reinigungen oder Industriebetriebe) eine Belastung des Untergrunds vermutet wird oder bereits nachgewiesen wurde.

Ein Eintrag im KbS bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück unbrauchbar ist, aber er ist ein erhebliches Warnsignal. Die Standorte werden in verschiedene Kategorien eingestuft: untersuchungsbedürftig, überwachungsbedürftig oder – im schlimmsten Fall – sanierungsbedürftig. Eine Sanierung kann Kosten in sechs- bis siebenstelliger Höhe verursachen, die in der Regel der Eigentümer des Grundstücks zu tragen hat. Dieser finanzielle Albtraum kann nicht nur das Baubudget sprengen, sondern die gesamte Finanzierung zum Scheitern bringen.

Banken sind bei der Finanzierung von belasteten Standorten äusserst zurückhaltend. Ein KbS-Eintrag kann die Belehnung erschweren oder sogar verunmöglichen, bis die Sanierungsfrage geklärt und die Kosten beziffert sind. Daher ist eine sorgfältige Prüfung vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags absolut unerlässlich. Glücklicherweise sind die kantonalen Kataster heute meist online zugänglich und können einfach konsultiert werden. Sollte ein Eintrag vorhanden sein, ist das Einholen eines Expertengutachtens über die potenziellen Kosten der nächste logische Schritt, bevor Sie in Preisverhandlungen treten.

Wann sollte ich meine SARON-Hypothek in eine Festhypothek umwandeln?

Die Wahl zwischen einer SARON- und einer Festhypothek ist eine der zentralen strategischen Entscheidungen bei der Eigenheimfinanzierung. Eine SARON-Hypothek orientiert sich am aktuellen kurzfristigen Zinsniveau und ist daher oft günstiger, birgt aber das Risiko steigender Zinsen. Eine Festhypothek sichert Ihnen einen festen Zinssatz über eine definierte Laufzeit (z.B. 10 Jahre) und bietet damit Planbarkeit und Schutz vor Zinsanstiegen, ist aber in der Regel teurer.

Die Frage nach dem optimalen Zeitpunkt für eine Umwandlung von SARON zu fest ist komplex und hängt von der Zinsentwicklung, der Zinsprognose und Ihrer persönlichen Risikobereitschaft ab. Aktuell bewegen sich die Zinsen in einem dynamischen Umfeld. Während eine SARON-Hypothek mit einem Basiszins von rund 1.25% lockt, sind 10-Jahres-Festhypotheken gemäss aktuellen Marktkonditionen von Juni 2024 bereits ab 1.4% erhältlich. Der Aufpreis für die Sicherheit ist historisch niedrig, was eine Festhypothek sehr attraktiv macht.

Ein Wechsel ist dann sinnvoll, wenn Sie erwarten, dass die Leitzinsen in naher Zukunft deutlich steigen werden und Sie sich das aktuelle, niedrige Zinsniveau für eine lange Zeit sichern möchten. Wenn Sie jedoch von stabilen oder gar sinkenden Zinsen ausgehen, kann es vorteilhafter sein, bei der flexibleren und günstigeren SARON-Hypothek zu bleiben. Für ein junges Paar mit einem straffen Budget kann die Planbarkeit einer Festhypothek den leichten Aufpreis wert sein, da sie vor unliebsamen Überraschungen bei der monatlichen Belastung schützt.

Wie wirken sich Leitzinserhöhungen auf meine Hypothek und mein Sparkonto aus?

Der Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist das zentrale Steuerungsinstrument der Geldpolitik und hat direkte und indirekte Auswirkungen auf jeden Haushalt. Für Eigenheimbesitzer und Sparer sind diese Effekte besonders spürbar. Eine Leitzinserhöhung wird von der SNB in der Regel vorgenommen, um die Inflation zu bekämpfen. Sie verteuert die Refinanzierung für Geschäftsbanken, und diese geben die höheren Kosten an ihre Kunden weiter.

Die direkteste Auswirkung spüren Inhaber von SARON-Hypotheken. Da sich der SARON-Zinssatz quasi täglich am Geldmarkt orientiert, schlägt eine Leitzinsänderung fast unmittelbar auf die Hypothekarzinsen durch. Die monatliche Belastung steigt sofort. Inhaber von Festhypotheken sind während der Laufzeit ihres Vertrags vor solchen Erhöhungen geschützt. Ihre Zinsbelastung bleibt konstant. Erst bei der Erneuerung der Hypothek müssen sie mit den dann gültigen, höheren Marktzinsen rechnen. Auf der anderen Seite des Spektrums, bei den Sparkonten, führen Leitzinserhöhungen tendenziell zu höheren Zinserträgen. Allerdings geben die Banken diese vorteilhaften Änderungen oft nur zögerlich und mit grosser Verzögerung an die Sparer weiter.

Umgekehrt führt eine Leitzinssenkung, wie sie zur Ankurbelung der Wirtschaft vorgenommen wird, zu einer sofortigen Entlastung bei SARON-Hypotheken. Festhypotheken-Inhaber profitieren nicht, während die Zinsen auf Sparkonten rasch gegen null tendieren. Die Wahl des Hypothekarmodells ist also direkt mit Ihrer Einschätzung der zukünftigen Zinsentwicklung und Ihrer Risikotoleranz verknüpft.

Die nachstehende Übersicht, basierend auf Analysen von Finanzexperten wie denen der Mobiliar, verdeutlicht die unterschiedlichen Auswirkungen von Zinsänderungen auf die gängigsten Finanzprodukte.

Warum fressen hohe Mieten in Tiefsteuergemeinden den Steuervorteil oft auf?

Die Wahl des Wohnorts ist in der Schweiz oft auch eine steuerstrategische Entscheidung. Gemeinden mit einem niedrigen Steuerfuss, sogenannte Tiefsteuergemeinden, locken mit dem Versprechen einer markant tieferen Steuerrechnung. Doch der alleinige Fokus auf den Steuersatz ist ein klassischer Fehler, der teuer zu stehen kommen kann. Die hohe Nachfrage in diesen begehrten Gemeinden treibt die Immobilienpreise und Mieten in die Höhe, was den Steuervorteil schnell neutralisieren oder sogar überkompensieren kann.

Dieser Effekt lässt sich am besten mit einer Gesamtkosten-Perspektive analysieren. Die Steuerersparnis ist nur eine Komponente der Rechnung. Ihr müssen die höheren Kosten für das Wohnen gegenübergestellt werden. Ein höherer Kaufpreis bedeutet eine höhere Hypothek und damit höhere Zins- und Amortisationskosten, was sich direkt auf die Tragbarkeitsrechnung auswirkt. Zudem sind in vielen Tiefsteuergemeinden auch die Krankenkassenprämien höher. Wer zur Arbeit in ein urbanes Zentrum pendeln muss, hat zusätzliche Kosten für den öffentlichen Verkehr oder das Auto, die ebenfalls in die Kalkulation einfliessen müssen.

Ein strategischer Käufer sollte daher nicht blind dem Ruf der Steueroase folgen, sondern eine umfassende Analyse durchführen. Manchmal kann der Kauf einer etwas günstigeren Immobilie in einer Gemeinde mit mittlerem Steuerfuss unter dem Strich die finanziell klügere Entscheidung sein, insbesondere wenn dadurch Pendelzeit und -kosten wegfallen.

Wie schützt die Schweizerische Nationalbank (SNB) mein Erspartes vor Inflation?

Die Inflation, also der schleichende Kaufkraftverlust des Geldes, ist eine der grössten Bedrohungen für langfristige Ersparnisse. Die primäre Aufgabe der Schweizerischen Nationalbank (SNB) ist es, die Preisstabilität zu gewährleisten und somit den Wert des Schweizer Frankens zu schützen. Sie tut dies nicht, indem sie die Preise direkt kontrolliert, sondern indem sie die Rahmenbedingungen für die Geldmenge und die Zinsen im Land steuert.

Das Hauptinstrument der SNB ist der SNB-Leitzins. Wenn die Inflation anzusteigen droht, erhöht die SNB den Leitzins. Dies macht Kredite für Geschäftsbanken teurer, was sich auf Hypotheken und Konsumkredite auswirkt. Die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen wird gebremst, was den Preisdruck dämpft. Umgekehrt senkt die SNB in Zeiten schwacher Konjunktur und drohender Deflation (sinkende Preise) den Leitzins, um die Wirtschaft anzukurbeln. Die SNB definiert Preisstabilität als einen Anstieg der Konsumentenpreise von unter 2% pro Jahr. Dieser Schwellenwert von 2% wird als obere Grenze der Preisstabilität definiert und signalisiert, wann die SNB eingreifen muss.

Wie die SNB in einer ihrer Lagebeurteilungen selbst festhält, ist ihr Handeln auf die mittelfristige Stabilität ausgerichtet:

Die SNB kann die Geldpolitik angemessen gestalten, um sicherzustellen, dass die mittelfristige Inflation im Bereich der Preisstabilität bleibt.

– Schweizerische Nationalbank, Medienmitteilung zur geldpolitischen Lagebeurteilung

Für Sie als Sparer bedeutet dies, dass die SNB die grundsätzlichen Weichen stellt, um Ihr Geld vor einem rapiden Wertverlust zu schützen. Allerdings kann sie eine moderate Inflation nicht vollständig verhindern. Für den langfristigen Vermögenserhalt ist es daher entscheidend, das Ersparte nicht nur auf dem Sparkonto liegen zu lassen, wo es real an Wert verliert, sondern es in Sachwerte wie Immobilien oder Aktien zu investieren, die einen natürlichen Inflationsschutz bieten.

Der nächste logische Schritt ist eine detaillierte Analyse Ihrer persönlichen Finanzierungsstruktur. Berechnen Sie Ihre Tragbarkeit nicht nur nach der 33-%-Formel, sondern modellieren Sie verschiedene Szenarien mit unterschiedlichen Eigenkapitalquellen und Hypothekarmodellen, um die optimale Lösung für Ihre Situation zu finden.